DTI a DSTI kalkulačka: Koľko si môžete požičať podľa pravidiel NBS 2026

DTI a DSTI: Prečo vás banka zaujíma viac ako nehnuteľnosť

Keď žiadate o hypotéku, banka hodnotí dve veci paralelne: nehnuteľnosť (jej hodnotu, stav, lokalitu) a vás (váš príjem, záväzky, históriu). Kým ohodnotenie nehnuteľnosti robí znalec, vaše finančné parametre hodnotí banka podľa pravidiel Národnej banky Slovenska.

Od roku 2024 platia na Slovensku záväzné limity DTI (debt-to-income) a DSTI (debt-service-to-income). Tieto ukazovatele NBS zaviedla, aby obmedzila predlženie domácností. Banky ich nemôžu ignorovať — a výnimky sú limitované.

Pre vás to znamená jedno: skôr ako oslovíte banku, mali by ste vedieť, kde stojíte. Tento článok vám ukáže, ako si to vypočítať sami.

Čo je DTI (Debt-to-Income)

DTI = celkový dlh / čistý ročný príjem

Limit NBS: 8-násobok čistého ročného príjmu

Čo patrí do celkového dlhu? Všetky vaše záväzky pri bankách a nebankových inštitúciách:

• zostatok hypotéky (vrátane tej, o ktorú práve žiadate)
• spotrebné úvery
• leasingy (všetky, nie len na auto)
• kontokorenty a kreditné karty (NBS uvažuje určité percento limitu, nie zostatok)
• záruky za tretie osoby (môžu byť zahrnuté)

Príklad výpočtu DTI:

Čistý mesačný príjem: 2 200 €. Čistý ročný príjem: 26 400 €. DTI limit (8x): 211 200 €. Bez existujúcich záväzkov je maximálna hypotéka 211 200 €. Ak máte spotrebný úver so zostatkom 15 000 €, maximálna hypotéka klesá na 196 200 €.

Čo je DSTI (Debt-Service-to-Income)

DSTI = mesačné splátky všetkých dlhov / čistý mesačný príjem

Limit NBS: 40 % čistého mesačného príjmu (s výnimkami do 60 % pri vyšších príjmoch)

Čo patrí do mesačných splátok?

• splátka novej hypotéky (tá, o ktorú žiadate)
• splátky existujúcich úverov a leasingov
• minimálna splátka kreditných kariet / kontokorentov (zvyčajne 3–5 % z limitu)

Príklad výpočtu DSTI: Čistý mesačný príjem 2 200 €, DSTI limit (40 %) = 880 €. Splátka spotrebného úveru 250 €. Zostatok na hypotéku 630 €. Hypotéka 150 000 € na 25 rokov pri sadzbe 3,8 % = cca 775 € mesačne. V tomto príklade žiadateľ DSTI nesplní — splátky spolu by boli 1 025 €, čo je 46,6 %. Buď musí splatiť spotrebný úver, alebo znížiť výšku hypotéky.

Ako si sami vypočítať svoje limity (krok za krokom)

Krok 1: Zistite váš čistý mesačný príjem

Banky berú do úvahy:

• Príjem zo závislej činnosti: čistá mzda (po odvodoch a dani)
• Príjem SZČO: banky počítajú s daňovým základom z daňového priznania, upraveným koeficientom (zvyčajne 50–80 % podľa banky)
• Príjmy z prenájmu: zvyčajne 50–80 % z priznaného príjmu
• Iné príjmy: materská, rodičovský príspevok, dôchodok — závisí od banky a dĺžky hypotéky

Pri dvoch žiadateľoch sa príjmy aj záväzky sčítavajú.

Krok 2: Zistite všetky existujúce záväzky

Vypíšte si zostatok každého úveru (nie splátku — zostatok), zostatok každého leasingu, limity kreditných kariet (zvyčajne sa počíta 5 % z limitu ako mesačný záväzok) a limity kontokorentov.

Krok 3: Vypočítajte DTI

Vzorec: (zostatok všetkých záväzkov + výška novej hypotéky) / čistý ročný príjem. Ak DTI presahuje 8, musíte znížiť výšku hypotéky alebo zvýšiť príjem.

Krok 4: Odhadnite splátku novej hypotéky

Pre orientačný výpočet anuitnej splátky: M = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n - 1), kde P je výška úveru, r je mesačná sadzba (ročná sadzba / 12), n je počet splátok (roky × 12).

Príklad: 180 000 €, sadzba 3,8 %, splatnosť 25 rokov → splátka cca 930 € mesačne.

Krok 5: Vypočítajte DSTI

Vzorec: (splátka novej hypotéky + mesačné splátky iných záväzkov) / čistý mesačný príjem. Ak DSTI presahuje 40 %, hypotéka v požadovanej výške nie je štandardne schváliteľná.

Tabuľka: Maximálna hypotéka podľa príjmu (bez iných záväzkov, sadzba 3,8 %, 25 rokov)

Pri čistom mesačnom príjme 1 500 € je DTI limit 144 000 € a max. hypotéka cca 116 000 €. Pri 2 000 € príjme DTI limit 192 000 € a max. hypotéka cca 155 000 €. Pri 2 500 € príjme DTI limit 240 000 € a max. hypotéka cca 194 000 €. Pri 3 000 € príjme DTI limit 288 000 € a max. hypotéka cca 232 000 €. Pri 4 000 € príjme DTI limit 384 000 € a max. hypotéka cca 310 000 €.

Tieto čísla sú orientačné — skutočná schválená suma závisí od banky a individuálnej bonity.

Čo urobiť, ak vám kalkulačka ukáže menej ako potrebujete

Možnosť 1: Splatenie existujúcich záväzkov

Najefektívnejšia cesta. Splatenie spotrebného úveru (zostatok 10 000 €, splátka 250 € mesačne) zlepší oba ukazovatele — DTI o 10 000 € a DSTI o 250 €. Pred žiadosťou o hypotéku má zmysel využiť úspory práve takto.

Možnosť 2: Pridanie spolužiadateľa

Ak môžete pridať partnera, manžela/ku alebo rodiča s príjmom, sčítajú sa príjmy. DTI a DSTI sa prepočítajú na kombinovaný príjem. Pozor: sčítavajú sa aj záväzky spolužiadateľa.

Možnosť 3: Predĺženie splatnosti

Dlhšia splatnosť znamená nižšiu mesačnú splátku a lepší DSTI. NBS obmedzuje maximálnu splatnosť podľa veku — hypotéka musí byť splatená pred dovŕšením 70 rokov. Pri žiadateľovi vo veku 45 rokov je maximum 25 rokov.

Možnosť 4: Vyšší vlastný vklad

Zníženie výšky úveru priamo zlepšuje DTI a zároveň mesačnú splátku. Ak máte možnosť zvýšiť vlastný vklad, stojí za to.

Možnosť 5: Preklenovací úver a hypotéka neskôr

Ak počítate so zvýšením príjmu (kariérny posun, koniec materskej), niekedy dáva zmysel počkať 6–12 mesiacov a žiadať s lepšou bonitou.

Výnimky z pravidiel NBS — existujú?

Áno, ale sú limitované. Každá banka môže každý kvartál schváliť určité percento hypoték mimo štandardných limitov. Banky tieto výnimky využívajú opatrne — typicky pri žiadateľoch s inak silným profilom (dlhá pracovná história, vysoké úspory, nízke LTV).

Ak ste na hranici limitu, neobraciajte sa len na jednu banku. Rôzne banky majú odlišnú politiku využívania výnimiek a individuálneho hodnotenia bonity.

Zhrnutie: Checklist pred žiadosťou o hypotéku

Zistite čistý ročný príjem (vy plus spolužiadateľ). Zistite zostatok všetkých záväzkov. Vypočítajte DTI — (záväzky + nová hypotéka) deleno čistý ročný príjem, musí byť maximálne 8. Odhadnite mesačnú splátku novej hypotéky. Vypočítajte DSTI — (všetky mesačné splátky) deleno čistý mesačný príjem, musí byť maximálne 40 %. Ak niektorý limit presiahnutý: splaťte záväzky, pridajte spolužiadateľa, alebo znížte výšku úveru. Až potom oslovte banky — budete vedieť, kde stojíte a predídete zbytočnému zamietnutiu.