Hypotéka do 35 rokov: od januára 2027 má stačiť 10 % vlastných zdrojov
Národná banka Slovenska navrhuje zvýšiť limit LTV pre mladých na prvé bývanie z 80 % na 90 % a znížiť ho na 70 % pre tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť. Na tejto stránke je doslovné znenie NBS, čo to znamená v eurách a kalkulačka pre vašu situáciu.
- Vlastné zdroje dnes
- 40 000 €
- LTV 80 %
- Od 1. januára 2027
- 20 000 €
- LTV 90 %
Rozdiel 20 000 € na vlastných zdrojoch. Len limit LTV — banka posudzuje aj príjem.
Tri skupiny, tri limity
LTV (loan-to-value) je podiel hypotéky na hodnote nehnuteľnosti. Zvyšok musíte mať z vlastných zdrojov. Dnes platí pre všetkých limit 80 %. Znenie nižšie je citované z nbs.sk.
Stav k 03. 09. 2026: Návrh príslušného opatrenia NBS je od 8. júna 2026 do 26. júna 2026 predmetom medzirezortného pripomienkového konania. Vo Vestníku NBS 2026 sme finálne opatrenie k tomuto dátumu nenašli — ide stále o návrh.
„Uvoľnenie limitu pre LTV pre mladých z 80 % na 90 %“
Koho sa to týka (NBS):
- Vek do 35 rokov
- Žiadny z dlžníkov nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť
- Účelom hypotéky je kúpa alebo výstavba nehnuteľnosti
„Zachovanie limitu pre LTV pre ostatných dlžníkov na 80 %“
Dlžníci, ktorí nepatria do prvých dvoch skupín — napríklad nad 35 rokov, alebo kúpa druhej nehnuteľnosti. Výnimka do 90 % zostáva, ale zúži sa z 20 % na 5 % poskytnutých úverov.
„Sprísnenie limitu pre LTV na tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť z 80 % na 70 %“
Koho sa to týka (NBS):
- Dlžníci vlastnia dve alebo viac rezidenčných nehnuteľností (sumárne za všetkých spoludlžníkov)
- Bez ohľadu na vek dlžníkov, spôsob využitia nehnuteľností (bývanie, prenájom, rekreačné účely) a účel úveru
Od kedy
„Účinnosť zmenených pravidiel sa navrhuje od 1. januára 2027.“ „Pôvodne sa navrhoval dátum účinnosti 1. októbra 2026. Bankový sektor však požadoval posun účinnosti kvôli zásahom do existujúcich interných procesov.“
Minimálne vlastné zdroje: dnes vs. od 1. januára 2027
Skupina „do 35 rokov, prvé bývanie“. Počítame len limit LTV z kúpnej ceny — bez poplatkov, odhadu a rezervy.
| Cena nehnuteľnosti | Dnes (20 %) | Od januára 2027 (10 %) | Rozdiel | Max. hypotéka od 2027 |
|---|---|---|---|---|
| 120 000 € | 24 000 € | 12 000 € | −12 000 € | 108 000 € |
| 150 000 € | 30 000 € | 15 000 € | −15 000 € | 135 000 € |
| 200 000 € | 40 000 € | 20 000 € | −20 000 € | 180 000 € |
| 250 000 € | 50 000 € | 25 000 € | −25 000 € | 225 000 € |
| 300 000 € | 60 000 € | 30 000 € | −30 000 € | 270 000 € |
Opačný smer pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti: byt za 200 000 € = 40 000 € vlastných zdrojov dnes, 60 000 € od januára 2027 (LTV 70 %).
Koľko ušetríte na vlastných zdrojoch, ak počkáte do januára
Zadajte cenu, vek a či už niečo vlastníte. Výsledok je len limit LTV podľa návrhu NBS — nie prísľub banky.
Počíta sa spoluvlastnícky podiel aspoň 50 % v katastri na Slovensku, sumárne za všetkých spoludlžníkov. Pozemky sa nepočítajú.
Ak počkáte do januára, na vlastných zdrojoch potrebujete o 20 000 € menej.
Spadáte do skupiny „do 35 rokov, prvé bývanie“ — podľa návrhu NBS pre vás limit stúpne z 80 % na 90 %. Maximálna hypotéka: 160 000 € dnes → 180 000 € od januára. Banka vám stále musí schváliť príjem (DTI, DSTI) a môže dať aj nižšie LTV.
Čo kalkulačka nevie a čo by ste mali vedieť skôr, než začnete čakať
Je to návrh, nie zákon
Konečné znenie môže byť iné a dátum sa už raz posunul (z 1. 10. 2026 na 1. 1. 2027). Rozhodnutie stavajte na tom, čo platí, nie na tom, čo sa navrhuje.
Limit LTV nie je jediný limit
Banka posudzuje aj DTI (dlh max. 8-násobok ročného príjmu) a DSTI (splátky max. 60 % čistého príjmu). 10 % vlastných zdrojov vám nepomôže, ak nezvládnete splátku z 90 % hypotéky.
Vyššia hypotéka = vyššia splátka
Pri byte za 200 000 € si od januára požičiate 180 000 € namiesto 160 000 €. O 20 000 € vyšší dlh znamená vyššiu mesačnú splátku aj viac zaplatených úrokov za celú dobu.
Banka môže dať menej
NBS: „LTV pre konkrétny úver môže byť aj nižší, vždy ho určuje banka podľa rizikovosti úveru.“ A počíta z vlastného odhadu hodnoty, nie z kúpnej ceny.
Čakanie má cenu
Nájom, ktorý medzitým platíte, a vývoj cien bytov vo vašom meste. Ak ceny rastú rýchlejšie, než ušetríte na vlastných zdrojoch, čakanie sa nemusí oplatiť.
Kataster rozhoduje
Vlastníctvo sa overuje v katastri; počíta sa aj spoluvlastnícky podiel od 50 %, sumárne za všetkých spoludlžníkov. Zdedený podiel na dome môže znamenať, že už nie ste „prvé bývanie“.
LTV 90 % pre mladých — otázky, ktoré dostávame
Platí LTV 90 % pre mladých už teraz?
Nie. K 03. 09. 2026 ide o návrh opatrenia NBS. NBS na svojom webe uvádza: „Účinnosť zmenených pravidiel sa navrhuje od 1. januára 2027.“ Dnes platí pre všetkých limit 80 % (banky môžu dať 90 % len v rámci výnimky na 20 % úverov).
Koľko vlastných zdrojov budem potrebovať na byt za 200 000 € od januára 2027?
Ak máte do 35 rokov a nevlastníte žiadnu nehnuteľnosť na bývanie: dnes minimálne 40 000 € (20 %), od 1. januára 2027 podľa návrhu minimálne 20 000 € (10 %). Rozdiel 20 000 €. K tomu treba rátať s poplatkami, odhadom a prípadnou rezervou — a banka posudzuje aj príjem (DTI, DSTI).
Kto sa počíta ako „mladý do 35 rokov“?
NBS uvádza podmienky: „Vek do 35 rokov“, „Žiadny z dlžníkov nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť“ a „Účelom hypotéky je kúpa alebo výstavba nehnuteľnosti“. Ak si beriete hypotéku s partnerom, podmienky musia spĺňať obaja. Ako presne sa posúdi vek v deň žiadosti, určí až finálne znenie opatrenia a banka.
Čo ak už vlastním jeden byt a mám menej ako 35 rokov?
Podľa návrhu zostávate na limite 80 % — 90 % je len pre prvé bývanie. Pri druhej nehnuteľnosti sa nič nemení. Pri tretej a ďalšej (ak už vlastníte dve alebo viac) klesne limit na 70 %, bez ohľadu na vek.
Oplatí sa čakať s kúpou bytu do januára 2027?
Závisí to od toho, či ste v skupine „do 35 rokov, prvé bývanie“ — len tá čakaním získa (10 % vlastných zdrojov namiesto 20 %). Proti tomu stojí vývoj cien bytov a nájom, ktorý medzitým platíte, a fakt, že opatrenie je zatiaľ návrh. Ak dnes máte 20 % a byt, ktorý chcete, čakanie samo o sebe výhodu neprináša — výhoda je pre tých, ktorým 20 % chýba.
Znamená 90 % LTV, že mi banka určite požičia 90 %?
Nie. NBS: „LTV pre konkrétny úver môže byť aj nižší, vždy ho určuje banka podľa rizikovosti úveru v rámci týchto limitov.“ Banka posudzuje aj príjem (DTI — celkový dlh max. 8-násobok ročného príjmu, DSTI — splátky max. 60 % čistého príjmu) a hodnotu nehnuteľnosti podľa vlastného odhadu, nie podľa kúpnej ceny.
Zdroje
- NBS — Otázky a odpovede k zavedeniu rozdielnych limitov pre LTV (aktualizované 10. 6. 2026)
- Tlačová konferencia NBS 1. júna 2026 (prepis)
Citácie na tejto stránke sú doslovné z nbs.sk. Overené 03. 09. 2026. Stránka nie je právnym ani finančným poradenstvom pre konkrétny prípad.
Chcete vedieť, čo vám banka schváli už dnes?
Predschválenie počíta s dnešnými limitmi (LTV, DTI, DSTI) — bez dotazu v registroch. Výsledok uvidíte hneď.