Príjem z prenájmu nehnuteľnosti 2026: kedy zdaňovať, čo odpočítať a ako podať daňové priznanie

Prenajímate byt, chatu alebo parkovacie miesto? Príjem z prenájmu nie je v oku zákona rovnaký ako mzda zo zamestnania — riadi sa osobitnými pravidlami, má vlastné oslobodenie aj odpočítateľné náklady. Ak viete, ako systém funguje, zaplatíte len to, čo skutočne dlhujete, a vyhnete sa pokutám za nepodaní daňové priznanie.

Právny základ: §6 ods. 3 ZDP

Na Slovensku sa príjmy z prenájmu nehnuteľnosti zdaňujú podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov (ZDP). Táto kategória zahŕňa prenájom bytov, domov, garáží, pozemkov aj komerčných priestorov, ktoré nevyužívate ako podnikateľ alebo SZČO.

Ak nehnuteľnosť prenajímate v rámci podnikania (zapísaná ako obchodný majetok alebo ide o organizované ubytovanie na Airbnb s živnostenským oprávnením), aplikujú sa iné pravidlá — §6 ods. 1 alebo §6 ods. 2 ZDP. V tom prípade je situácia odlišná a odporúčame konzultáciu s účtovníkom.

Oslobodenie 500 €: kedy neplatíte nič

Dobrá správa pre príležitostných prenajímateľov: zákon oslobodzuje prvých 500 € ročného príjmu z prenájmu od dane. Ak váš celkový príjem z prenájmu za kalendárny rok neprekročí túto hranicu, daň z prenájmu neplatíte a daňové priznanie nemusíte podávať iba z tohto dôvodu.

Dôležité: Oslobodenie sa uplatňuje na celkový hrubý príjem, nie na základ dane. Ak príjem dosiahne napríklad 480 € ročne, je plne oslobodený. Ak dosiahne 2 400 €, základ dane vypočítate z rozdielu — zdaní sa len 1 900 € (2 400 € mínus 500 €). Nie je teda výhodné umelé znižovanie príjmu pod 500 €, pretože úspora je minimálna a hranica je nastavená rozumne.

Čo si môžete odpočítať: skutočné výdavky

Pri príjmoch z prenájmu podľa §6 ods. 3 ZDP nemôžete použiť paušálne výdavky (60 % z príjmu, ktoré poznáte z živnosti). Zákon vám umožňuje uplatniť len preukázateľné, skutočne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmu z prenájmu.

Medzi uznávané výdavky patria:

Pravidelné prevádzkové náklady

• Správcovský poplatok bytovému spoločenstvu alebo správcovskej firme
• Fond opráv (v primeranom pomere k prenájmu)
• Elektrina, voda, plyn — ak ich platíte vy a nepreúčtovávate nájomníkovi
• Poistenie nehnuteľnosti
• Daň z nehnuteľnosti

Opravy a udržiavacie práce

• Maľovanie, oprava vodovodného vybavenia, výmena okien
• Pozor: technické zhodnotenie (nová kúpeľňa, prestavba) nie je okamžitý výdavok — odpisuje sa

Úroky z hypotéky

• Ak ste si na prenajímanú nehnuteľnosť zobrali hypotéku, úrokovú časť splátky si môžete odpočítať. Istina (splácanie úveru) odpočítateľná nie je.

Odpisy nehnuteľnosti

• Ak máte nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku, môžete uplatniť daňové odpisy. Odpisová skupina a výška závisí od typu nehnuteľnosti a jej vstupnej ceny.

Vedenie evidencie

• Honorár účtovníkovi alebo daňovému poradcovi za vedenie evidencie príjmov a výdavkov z prenájmu je tiež odpočítateľný.

Výdavky musíte vedieť preukázať dokladmi — faktúrami, blokovacími dokladmi, výpismi z účtu. Uchovávajte ich minimálne 5 rokov.

Ako vypočítať základ dane

Základ dane z prenájmu vypočítate takto:

Základ dane = Príjmy z prenájmu za rok − 500 € (oslobodenie) − Preukázateľné výdavky

Príklad: prenajímate byt za 600 € mesačne, ročný príjem je 7 200 €.

• Oslobodenie: −500 €
• Skutočné výdavky (fond opráv, poistenie, úroky z hypotéky): −2 400 €
• Základ dane: 4 300 €
• Daň 19 %: 817 €

Ak by ste výdavky nemali žiadne, základ dane by bol 6 700 € a daň 1 273 €. Evidencia výdavkov sa teda oplatí — každé euro preukázaného výdavku znižuje daň o 19 centov.

Daňové priznanie: čo, kedy a kde podať

Ak váš celkový príjem z prenájmu (aj s iným príjmom — zo zamestnania, SZČO) prekročí zákonný limit, ste povinní podať daňové priznanie typ B. Zamestnanec, ktorý prenajíma byt, nemôže použiť jednoduchší typ A — prenájom ako §6 príjem ho automaticky posúva do typu B.

Termín: Do 31. marca nasledujúceho roka (alebo do 30. júna pri odložení).

Ako podať: Elektronicky cez Finančnú správu SR (FS.sk) alebo papierovo na príslušnom daňovom úrade.

Registrácia: Ak ste prenajímateľom po prvý raz, nezabudnite sa zaregistrovať na daňovom úrade do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste príjem prvýkrát dosiahli. Za neskorú registráciu hrozí pokuta.

Zdravotné odvody z prenájmu

Sociálne odvody (Sociálna poisťovňa) pri príjmoch výhradne z prenájmu neplatíte. Situácia je iná pri zdravotnom poistení.

Zdravotná poisťovňa vykonáva ročné zúčtovanie zdravotného poistenia. Ak váš príjem z prenájmu dosiahne istú výšku, môže vzniknúť nedoplatok zdravotného poistenia. Presná výška závisí od vašej celkovej príjmovej situácie, statusu (zamestnanec, SZČO, samoplatiteľ) a platnej sadzby poistného.

Odporúčame: po skončení roka overte ročné zúčtovanie zdravotnej poisťovne a prípadný nedoplatok si zahrnúť do svojho finančného plánu. Ak prenájom generuje pravidelný príjem nad 600 € mesačne, prekonzultujte situáciu s účtovníkom vopred.

Päť najčastejších chýb prenajímateľov

1. Neregistrácia — podľa zákona sa musíte zaregistrovať na daňovom úrade, nie až pri podávaní daňového priznania.
2. Neuplatňovanie výdavkov — mnohí prenajímatelia zaplatia daň z hrubého príjmu, hoci majú preukazateľné výdavky, ktoré základ dane znižujú.
3. Záporný základ dane — zákon neumožňuje odpočítať záporný základ z prenájmu (stratu) od iných príjmov (napr. zo zamestnania). Strata z prenájmu sa môže uplatniť len v obmedzených prípadoch.
4. Zmiešavanie osobného a prenájmového majetku — ak máte hypotéku a bývate v časti nehnuteľnosti sami, odpočítajte len pomernú časť úrokov a výdavkov zodpovedajúcu prenajímanej ploche.
5. Chýbajúce doklady — daňový úrad môže pri kontrole žiadať faktúry a doklady. Skenujte a archivujte ich digitálne minimálne 5 rokov.

Kedy sa oplatí konzultácia s poradcom

Ak prenajímate jednu nehnuteľnosť bez hypotéky a váš príjem je nízky, daňové priznanie zvládnete sami — zákon je v tomto prípade relatívne priamočiary.

Konzultácia s účtovníkom alebo daňovým poradcom sa oplatí, keď:

• prenajímate viacero nehnuteľností,
• máte hypotéku na prenajímanú nehnuteľnosť,
• zvažujete zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku a uplatňovanie odpisov,
• ste aj SZČO — kríženie príjmových kategórií si vyžaduje presné zaradenie,
• uvažujete o prenájme cez platformy ako Airbnb alebo Booking.com.

Príjem z prenájmu je spravidla pasívny príjem s nízkymi nárokmi na správu — no daňová stránka si zaslúži pozornosť aspoň raz ročne. Správne vedená evidencia vám ušetrí zbytočné dane aj stres pred termínom podania.

Vo Finami vám pomôžeme zorientovať sa vo financiách — od hypotéky cez poistenie až po investičné plánovanie. Kontakt: info@finami.sk | finami.sk/zacni | +421 907 787 808