Predávate byt s hypotékou? Koniec fixácie vám môže ušetriť poplatok

Predávate byt, na ktorom ešte splácate hypotéku? Vaša banka vydá súhlas s výmazom záložného práva až vtedy, keď dostane celý zostatok, a tento krok býva najpomalší. Ak je koniec fixácie blízko, oplatí sa zvážiť, či termín splatenia neposunúť práve naň, lebo ku dňu skončenia fixácie sa úver dá splatiť bez poplatku. Všetko sa začína jedným dokumentom.

Potvrdenie o zostatku úveru

Prvý dokument, ktorý budete potrebovať, je potvrdenie o zostatku úveru. Vyžiada si ho aj banka kupujúceho.

• Požiadajte o zostatok k plánovanému dňu splatenia, nie k dnešnému dňu. Zostatok sa každou splátkou mení.
• Spýtajte sa, na aký účet a s akým variabilným symbolom má prísť platba na splatenie.

Súhlas s výmazom záložného práva

Banka vydá súhlas s výmazom záložného práva až vtedy, keď dostane celý zostatok. Banka kupujúceho preto zvyčajne žiada aj písomný záväzok vašej banky, že po prijatí peňazí súhlas vydá. Tento krok býva najpomalší, preto ho začnite riešiť hneď, ako máte kupujúceho.

Súhlas potom ide na kataster spolu s návrhom na výmaz. Kým nie je záložné právo vymazané, nová banka nemá svoje záložné právo na prvom mieste.

Úschova alebo vinkulácia

Peniaze od kupujúceho by nemali ísť priamo vám. Bežne sa používa:

• notárska úschova, z ktorej notár vyplatí najprv vašu banku a zvyšok vám,
• vinkulácia alebo bankový úschovný účet, kde sa peniaze uvoľnia po splnení podmienok, napríklad po zápise kupujúceho do katastra.

Dôležité je, aby z úschovy išla do vašej banky presne suma z potvrdenia o zostatku, vrátane prípadného poplatku.

Poplatok za predčasné splatenie

Predaj bytu znamená, že úver splatíte celý pred termínom. Výška poplatku závisí od vašej zmluvy a od toho, kedy fixácia končí. Ku dňu skončenia fixácie sa úver dá splatiť bez poplatku. Ak je koniec fixácie blízko, oplatí sa zvážiť, či termín splatenia neposunúť práve naň. Presnú sumu poplatku si nechajte potvrdiť písomne.

Čo ak je zostatok vyšší ako cena

Ak cena bytu nepokryje zostatok úveru a poplatok, rozdiel musíte doplatiť z vlastných zdrojov, inak banka súhlas s výmazom nevydá. Možnosti:

• doplatiť rozdiel z úspor ešte pred prevodom,
• dohodnúť sa s bankou na postupe, ešte kým podpíšete rezervačnú zmluvu,
• zvážiť, či s predajom nepočkať.

Nepodpisujte kúpnu zmluvu, kým nemáte jasné, odkiaľ rozdiel pôjde.

Čo ďalej s financovaním

Ak sa sťahujete do iného bytu, máte v zásade dve cesty:

• Nový úver na novú nehnuteľnosť. Banka posúdi váš príjem a záväzky znova. Banka požičia spravidla najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti, len časť úverov môže ísť do 90 %. Peniaze z predaja môžu poslúžiť ako vlastné zdroje.
• Zámena zálohu. Niektoré banky umožňujú presunúť existujúci úver na inú nehnuteľnosť. Či je to možné a za akých podmienok, závisí od banky a zmluvy.

Najťažšie býva načasovanie, keď nový byt kupujete skôr, než ten starý predáte. Plán financovania si preto pripravte ešte pred inzerciou.

Informatívny prehľad: článok nie je finančné poradenstvo. Postup, poplatky a podmienky sa líšia podľa banky a zmluvy, preto si ich vždy overte individuálne.

Pripravíme financovanie ďalšieho bývania

Pošlite nám zostatok úveru, dátum konca fixácie a čo plánujete kúpiť. Povieme vám, či je výhodnejší nový úver, alebo zámena zálohu.

Nezáväzný dopyt na hypotéku →

Článok pripravil Mgr. Marek Murko. Kontakt: info@finami.sk | finami.sk/zacni | +421 947 979 794