Hypotéka do 35 rokov v roku 2027: podmienky NBS pre LTV 90 %

Hľadáte „hypotéka do 35 rokov 2027 podmienky"? Tu je prehľad toho, čo Národná banka Slovenska navrhuje, kto podmienky spĺňa, kto nie, a čo sa nemení vôbec. Všetky citácie sú doslovne z nbs.sk.

Stav k septembru 2026: návrh, nie platné pravidlo

NBS zverejnila návrh opatrenia, ktorým zavádza rozdielne limity LTV podľa typu dlžníka. Na svojom webe uvádza: „Návrh príslušného opatrenia NBS je od 8. júna 2026 do 26. júna 2026 predmetom medzirezortného pripomienkového konania." A k dátumu: „Účinnosť zmenených pravidiel sa navrhuje od 1. januára 2027."

Pôvodne sa počítalo s 1. októbrom 2026. NBS: „Bankový sektor však požadoval posun účinnosti kvôli zásahom do existujúcich interných procesov." Finálne opatrenie sme k 3. septembru 2026 vo Vestníku NBS nenašli, takže rátajte s tým, že konečné znenie sa ešte môže zmeniť.

Podmienky pre LTV 90 % (mladí, prvé bývanie)

NBS uvádza „Uvoľnenie limitu pre LTV pre mladých z 80 % na 90 %" a tri podmienky, ktoré musia platiť súčasne:

1. Vek do 35 rokov. Ako presne sa posúdi hranica v deň žiadosti, určí finálne znenie a banka. Ak žiadate s partnerom, vek sa posudzuje u každého dlžníka.
2. Žiadny z dlžníkov nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť. Rezidenčná = dom, byt alebo iná nehnuteľnosť využiteľná na bývanie na Slovensku. Pozemky a rozostavaná stavba, ktorú financujete, sa nepočítajú. Počíta sa však spoluvlastnícky podiel od 50 %.
3. Účelom hypotéky je kúpa alebo výstavba nehnuteľnosti. Refinancovanie ani hypotéka na rekonštrukciu do tejto skupiny nespadajú.

Kto podmienky spĺňa, potrebuje od januára 2027 minimálne 10 % vlastných zdrojov namiesto dnešných 20 %. Pri byte za 200 000 € je to 20 000 € namiesto 40 000 €, pri byte za 150 000 € je to 15 000 € namiesto 30 000 €. Kalkulačka pre vašu cenu a vek je na finami.sk/hypoteky/ltv-2027.

Kto do skupiny nepatrí

• Máte 36 a viac rokov. Zostávate na 80 %.
• Máte do 35 rokov, ale už vlastníte byt (alebo aspoň 50 % podiel na dome). Zostávate na 80 %.
• Kupujete tretiu nehnuteľnosť. NBS: „Sprísnenie limitu pre LTV na tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť z 80 % na 70 %." Platí pre dlžníkov, ktorí vlastnia dve alebo viac rezidenčných nehnuteľností, sumárne za všetkých spoludlžníkov, bez ohľadu na vek a účel.

Pre ostatných NBS uvádza „Zachovanie limitu pre LTV pre ostatných dlžníkov na 80 %". Výnimka, cez ktorú banky dnes dávajú 90 % na 20 % úverov, sa zúži na 5 %. Kto sa dnes spolieha na výnimku a má nad 35 rokov, bude to mať od januára ťažšie, nie ľahšie.

Čo sa nemení vôbec

Limit LTV je len jedna z troch brzd, ktoré NBS pri hypotékach používa. Ďalšie dve zostávajú:

• DTI: celkový dlh domácnosti najviac 8-násobok čistého ročného príjmu.
• DSTI: splátky všetkých úverov najviac 60 % čistého príjmu po odpočítaní životného minima.

V praxi to znamená: 10 % vlastných zdrojov vám pomôže len vtedy, ak váš príjem unesie splátku z 90 % hypotéky. Pri byte za 200 000 € je to hypotéka 180 000 €. Ak vám DTI alebo DSTI vychádza na hrane už pri 160 000 €, zmena LTV vám nepomôže.

Čo si pripraviť, ak plánujete kúpu v roku 2027

1. Overte si vlastníctvo v katastri. Zdedený alebo darovaný podiel od 50 % vás vyradí zo skupiny „prvé bývanie".
2. Spočítajte si 10 % z ceny bytu plus poplatky a rezervu. Banka počíta z vlastného odhadu, nie z kúpnej ceny, a môže dať aj nižšie LTV, než je limit.
3. Overte si splátku. Predschválenie na finami.sk/predschvalenie-hypoteky počíta s dnešnými limitmi DTI, DSTI a LTV bez dotazu v registroch.
4. Sledujte finálne znenie. Dátum sa už raz posunul. Na stránke LTV 90 % pre mladých od 2027 si viete nechať poslať jednu správu v januári 2027, keď to začne platiť.

Článok pripravil Mgr. Marek Murko. Zdroj: nbs.sk, Otázky a odpovede k zavedeniu rozdielnych limitov pre LTV (aktualizované 10. 6. 2026) a prepis tlačovej konferencie NBS z 1. 6. 2026. Kontakt: info@finami.sk