Mám čakať s kúpou bytu do 2027? Čo prinesie LTV 90 % pre mladých

Otázka, ktorú v lete 2026 dostávame najčastejšie: „Mám čakať s kúpou bytu do januára 2027, keď má platiť LTV 90 % pre mladých?" Odpoveď nie je áno ani nie. Závisí od troch vecí: či vôbec patríte do skupiny, ktorej sa zmena týka, koľko vlastných zdrojov vám dnes chýba a čo vás medzitým stojí čakanie.

Čo presne NBS navrhuje

Národná banka Slovenska zverejnila návrh opatrenia, ktorý mení limit LTV (podiel hypotéky na hodnote nehnuteľnosti). Dnes platí pre všetkých 80 %. Od 1. januára 2027 majú podľa návrhu platiť tri limity:

• 90 % pre mladých do 35 rokov, ktorí kupujú alebo stavajú prvé bývanie a žiadny z dlžníkov nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť
• 80 % pre ostatných (napríklad nad 35 rokov, alebo kúpa druhej nehnuteľnosti)
• 70 % pre tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť, ak dlžníci už vlastnia dve alebo viac

NBS to na svojom webe formuluje takto: „Účinnosť zmenených pravidiel sa navrhuje od 1. januára 2027." Pôvodne sa hovorilo o 1. októbri 2026, banky však požiadali o posun.

Dôležité: k 3. septembru 2026 ide stále o návrh. Medzirezortné pripomienkové konanie prebehlo od 8. do 26. júna 2026, finálne opatrenie sme vo Vestníku NBS zatiaľ nenašli. Konečné znenie sa môže líšiť.

Koľko vlastných zdrojov ušetríte, keď počkáte

Rozdiel medzi 20 % a 10 % vlastných zdrojov je pri bežných cenách bytov veľký:

Pri byte za 200 000 € teda od januára potrebujete minimálne 20 000 € namiesto dnešných 40 000 €. To je pre mnohých rozdiel medzi „ešte tri roky sporiť" a „kúpiť budúci rok".

Svoje čísla si viete prepočítať v kalkulačke na stránke LTV 90 % pre mladých od 2027.

Kedy sa čakanie oplatí

Čakanie má zmysel, ak platí všetko toto naraz:

1. Máte do 35 rokov a nevlastníte žiadnu nehnuteľnosť na bývanie (ani spoluvlastnícky podiel od 50 % v katastri).
2. Dnes vám na 20 % vlastných zdrojov chýba suma, ktorú do januára nenasporíte.
3. Vaše príjmy zvládnu splátku z vyššej hypotéky. Banka stále posudzuje DTI (celkový dlh max. 8-násobok ročného príjmu) a DSTI (splátky max. 60 % čistého príjmu). Pri byte za 200 000 € si od januára požičiate 180 000 € namiesto 160 000 € a splátka bude úmerne vyššia.

Kedy sa čakanie neoplatí

• Máte nad 35 rokov alebo už vlastníte byt či dom. Pre vás sa nič nemení a banková výnimka do 90 % sa dokonca zúži z 20 % na 5 % úverov.
• Dnes máte 20 % a našli ste byt, ktorý chcete. Čakaním nezískate nič, len riziko, že byt niekto kúpi skôr, alebo že ceny vo vašom meste porastú.
• Platíte vysoký nájom. Ak dávate za nájom 700 € mesačne, štyri mesiace čakania stoja 2 800 €. To sa oplatí len vtedy, ak vám chýba podstatne viac ako táto suma.
• Kupujete tretí byt. Od januára pre vás limit klesá na 70 %, čiže potrebujete viac vlastných zdrojov, nie menej.

Ako sa rozhodnúť bez hádania

Pomôže jednoduchý výpočet. Zoberte cenu bytu, ktorý reálne chcete. Vypočítajte 20 % a 10 %. Porovnajte s tým, čo máte dnes a čo budete mať v januári. Ak vám v januári 10 % stačí a dnes 20 % nemáte, čakanie je racionálne. Ak máte 20 % už dnes, kupujte podľa svojich potrieb, nie podľa NBS.

A pamätajte na dve neistoty: opatrenie je návrh a banka vám môže dať aj nižšie LTV, než je limit. NBS sama píše, že „LTV pre konkrétny úver môže byť aj nižší, vždy ho určuje banka podľa rizikovosti úveru v rámci týchto limitov."

Ak chcete vedieť, keď to začne platiť

Na stránke finami.sk/hypoteky/ltv-2027 si viete zaškrtnúť, že chcete v januári 2027 jednu správu, keď nové pravidlá začnú platiť. Nič iné neposielame.

Článok pripravil Mgr. Marek Murko. Zdroj čísel: nbs.sk, Otázky a odpovede k zavedeniu rozdielnych limitov pre LTV (aktualizované 10. 6. 2026). Kontakt: info@finami.sk