LTV 90 % pre mladých: koľko vlastných zdrojov musíte mať od januára 2027

„LTV 90 % pre mladých, koľko musím mať vlastných?" Krátka odpoveď: od 1. januára 2027 podľa návrhu NBS minimálne 10 % z hodnoty nehnuteľnosti, ak máte do 35 rokov a kupujete prvé bývanie. Dnes je to 20 %. Dlhá odpoveď je o tom, čo sa do tých 10 % počíta, čo nie, a prečo reálne budete potrebovať viac.

Čo je LTV a prečo rozhoduje o vlastných zdrojoch

LTV (loan-to-value) je pomer hypotéky k hodnote nehnuteľnosti. Pri LTV 80 % vám banka požičia najviac 80 % hodnoty a zvyšných 20 % musíte doložiť z vlastných zdrojov. Pri LTV 90 % stačí 10 %.

Dnes platí na Slovensku limit 80 % pre všetkých. Banky môžu dať 90 % len v rámci výnimky, ktorá sa vzťahuje na 20 % poskytnutých úverov. Od januára 2027 navrhuje NBS tri limity: 90 % pre mladých na prvé bývanie, 80 % pre ostatných a 70 % pre tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť. Výnimka do 90 % sa zúži na 5 % úverov.

Kto má nárok na 90 %

NBS uvádza tri podmienky, ktoré musia platiť naraz:

• „Vek do 35 rokov"
• „Žiadny z dlžníkov nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť"
• „Účelom hypotéky je kúpa alebo výstavba nehnuteľnosti"

Ak žiadate s partnerom, podmienky musia spĺňať obaja. Za rezidenčnú nehnuteľnosť sa považujú domy, byty a ďalšie nehnuteľnosti využiteľné na bývanie. Pozemky a rozostavaná stavba, ktorú idete financovať, sa nepočítajú. Vlastníctvo sa overuje v katastri a počíta sa aj spoluvlastnícky podiel, ak dosahuje aspoň 50 %. Zdedená polovica rodičovského domu teda môže znamenať, že už nie ste „prvé bývanie".

Minimálne vlastné zdroje v číslach

Pri byte za 200 000 € klesá minimum z 40 000 € na 20 000 €. Vlastnú situáciu si prepočítate v kalkulačke na finami.sk/hypoteky/ltv-2027.

Prečo reálne potrebujete viac ako 10 %

Limit LTV je minimum z hodnoty nehnuteľnosti. K nemu si pripočítajte:

1. Rozdiel medzi kúpnou cenou a odhadom. Banka počíta LTV z vlastného odhadu hodnoty, nie z ceny v kúpnej zmluve. Ak kupujete za 200 000 € a znalec ohodnotí byt na 190 000 €, 90 % je 171 000 € a z vlastných zdrojov potrebujete 29 000 €, nie 20 000 €.
2. Poplatky. Znalecký posudok, kataster, prípadne poplatok za úver a poistenie nehnuteľnosti. Rátajte s niekoľkými stovkami až nízkymi tisíckami eur.
3. Rezerva. Sťahovanie, drobné opravy, nábytok. Hypotéka na 90 % so splátkou na hranici možností a nulovou rezervou je presne ten scenár, ktorému sa chcete vyhnúť.
4. Nižšie LTV od banky. NBS: „LTV pre konkrétny úver môže byť aj nižší, vždy ho určuje banka podľa rizikovosti úveru v rámci týchto limitov." Banka nemusí dať 90 % každému, kto spĺňa vek.

Vyššie LTV znamená vyššiu splátku

Pri byte za 200 000 € si od januára požičiate 180 000 € namiesto 160 000 €. O 20 000 € vyšší dlh znamená vyššiu mesačnú splátku a viac zaplatených úrokov za celú dobu splácania. Banka to zároveň posúdi cez DSTI, splátky nesmú presiahnuť 60 % vášho čistého príjmu, a cez DTI, celkový dlh nesmie presiahnuť 8-násobok ročného príjmu. Nižšie vlastné zdroje vám nepomôžu, ak príjem nezvládne vyššiu splátku.

Čo platí dnes a čo je návrh

K 3. septembru 2026 je zmena limitov LTV stále návrh opatrenia NBS. Pripomienkové konanie prebehlo v júni 2026, dátum účinnosti sa už raz posunul z 1. októbra 2026 na 1. januára 2027. Rozhodnutia o kúpe stavajte na pravidlách, ktoré platia, nie na tých, ktoré sa navrhujú.

Ak chcete vedieť, keď nový limit začne platiť, na stránke LTV 90 % pre mladých od 2027 si viete nechať poslať jednu správu v januári 2027.

Článok pripravil Mgr. Marek Murko. Zdroj: nbs.sk, Otázky a odpovede k zavedeniu rozdielnych limitov pre LTV (aktualizované 10. 6. 2026). Kontakt: info@finami.sk